Sind Immobilien eine gute Geldanlage?

Sind Immobilien eine gute Geldanlage?

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Die Preise von Immobilien steigen seit Jahren. Fast jeder hat schon in irgendeinem Forum gelesen, dass Immobilien das einzig wahre sind. Aber sind Immobilien eine gute Geldanlage? 

 

Meinungen zu Immobilien

Zu erst möchte ich gleich klarstellen, dass es in diesem Beitrag um vermietete und nicht selbstgenutzte Räumlichkeiten geht. Die Beurteilungskriterien, ob ein selbstbewohntes Gebäude angeschafft werden soll oder nicht, sind deutlich andere als bei der Geldanlage (=Vermietung).

Kommen wir zu den klassischen Meinungen, über die ich regelmäßig stolpere.

1. Immobilien steigen immer im Wert/sind inflationsgeschützt

Das ist eine gern vertretene Ansicht. Wissenschaftlich könnte man sagen „eine These“. Das Wörtchen immer bzw. die Annahme, dass mindestens die Inflation an Wertsteigerung eintritt, machen es mir sehr einfach, darin einen Mythos zu sehen.

Es ist eigentlich nur ein Gegenbeispiel notwendig und schon ist die Aussage widerlegt. Ich kenne 2 Beispiele aus meinem persönlichen Umfeld. Hier kenne ich Kaufpreis/Herstellungskosten und kenne den heutigen Marktwert, der darunter liegt. Jeder Mensch, der ein bisschen sucht, wird solche Beispiele finden können. Somit kann die Aussage schon mal nicht stimmen.

2. Immobilien sind sichere Geldanlagen/ich kann im Notfall selbst einziehen

Das ist mehr oder weniger die gleiche Sicht wie die erste. Der Unterschied hier ist der zweite Teil. Natürlich kann man in der Theorie den Wohnraum selbst nutzen. Für die meisten Kapitalanleger mit Kindern wird es zwar spannend, wenn sie in ihre unvermietete 2-Raum-Wohnung einziehen, aber in der Theorie ist es möglich. 

Für mich ist das so ähnlich, als ob man sagt: Wenn es dem Unternehmen hinter meiner Aktie schlecht geht, weil die Nachfrage nach den Produkten (=keine Mieter) zurück geht, dann arbeite ich für das Unternehmen, dessen Produkte niemand will (=dann ziehe ich in die Gegend, wo keiner wohnen will). Zugegeben, der Vergleich ist angreifbar. Aber ich finde es interessant, wie Menschen ein Ziel vor Augen haben (Rendite mit Immobilien) und dann das Ziel ändern, wenn es nicht klappt (ich kann ja selbst drin wohnen = kein Geld verdient). 

3. Niedrige Zinsen sprechen für einen Immobilienkauf

In meinen Augen hat die Zinshöhe nur sehr wenig mit der Frage „Sind Immobilien eine gute Geldanlage?“ zu tun. Irgendwie kommt kaum ein Mensch auf die Idee zu argumentieren, dass Kreditzinsen niedrig sind und deswegen ein neues Auto angeschafft werden müsste. Man schafft sich eins an, weil das alte nicht mehr oder nicht mehr lange brauchbar ist. Hier erkennt irgendwie jeder, dass Zinsen nicht der Grund zum Kaufen sind. Und ja, es ist natürlich schön, wenn die Zinsen nicht zu hoch sind… 

4. Immobilien entwickeln sich besser als Aktien

Zu diesem Thema gibt es etliche Studien, die das Gegenteil belegen. Es gibt auch eine Studie („The rate of return on everything“) aus den letzten Jahren, die das Gegenteil gefunden hat. Sie wird allerdings von der Mehrheit der Fachwelt als fehlerhaft und nicht sauber durchgeführt angesehen. 

Zu diesem Thema gehen mir regelmäßig auch noch andere Überlegungen durch den Kopf, z.B „Wenn es so wäre, dann hätten wir doch heute viel mehr Immobilien-Börsen als Aktien-Börsen, so erfinderisch und profitorientiert wie die Menschheit ist.“

Als letztes möchte ich noch meinen persönlichen Favorit anführen. Auch wenn er nicht vorrangig etwas mit Immobilien zu tun hat, passt er doch zu den Überlegungen, ob Immobilien eine gute Geldanlage sind.

5. Es ist wissenschaftlich bewiesen, dass Aktien sich besser entwickeln als Immobilien

Soweit ich informiert bin, hat die Wissenschaft herausgefunden, dass Aktien in der Vergangenheit die rentabelste Anlageklasse waren. Wir erwarten entsprechend eine ähnliche Entwicklung für die Zukunft. Aber an keiner Stelle hat ein Wissenschaftler bewiesen, dass es auf jeden Fall so kommen wird. 

Das Gegenteil ist der Fall. So ziemlich jede brauchbare Studie zeigt auf, dass es sehr lange Phasen gibt, in denen Aktien auch hinter Anleihen, Immobilien, Gold und Bargeld zurück bleiben können. 

 

Fakten zur Geldanlage in Immobilien

Nachdem ich nun auf den Meinungen anderer rumgehackt habe, möchte ich nun noch ein paar Fakten in den Raum werfen, bevor ich dann meine Meinung von mir gebe.

Vermieten von Immobilien

Fakt 1

Das Halten einer durchschnittlichen Immobilie generiert Cash durch die Vermietung. Dieser Betrag ist im Regelfall auch höher als die Ausschüttung aus anderen Investments bei gleich hohem Investitionsvolumen. Das macht die Anlageklasse ja so interessant. 

Fakt 2

Auf der anderen Seite muss von diesem Cash die Immobilie regelmäßig gewartet werden. Zudem fallen laufende Kosten bei Leerstand an. Das drückt die echte Rendite.

Fakt 3

Die meisten Immobilien werden zum Teil durch Kredite finanziert. Dadurch entsteht ein Hebeleffekt, der die eigene Rendite vergrößern kann. Darin liegt aber auch ein zusätzliches Risiko. Die Darlehensraten können schnell zu hoch sein, wenn das Objekt gerade nicht vermietet werden kann oder die Mieten sinken (ja, auch das kann vorkommen). Es kann auch sein, das Instandhaltungsausgaben notwendig sind, die nicht durchgeführt werden können, weil man keine weiteren Mittel von der Bank bekommt.

Fakt 4

Die Konzentration auf einige wenige oder sogar nur eine Immobilie birgt das Risiko, dass ich von diesen wenigen Investments abhängig bin. Dieses Risiko sollte auf jeden Fall auf mehrere Objekte gestreut werden. Und genau das ist sehr schwierig bei Immobilien, da die Investitionssummen (für „Normalsterbliche“) so hoch sind.

Fakt 5

Folgt man der wissenschaftlichen Betrachtung zum Thema Risikoarten bei Investments, dann stellt man fest, dass Immobilien „ein Zwischending“ zwischen Aktien und Anleihen darstellen. Entsprechend sind sie in der breiten Masse risikoreicher als Anleihen, jedoch risikoärmer als Aktien.

Fakt 6

Um eine Immobilie oder irgendein anderes Investment vernünftig beurteilen zu können, brauche ich mehr Wissen als ich aus ein paar Blog-Beiträgen oder YouTube-Videos gewinnen kann. Ich finde es manchmal echt unglaublich, dass sich Menschen damit rühmen, welche Expertise sie in ihrem Job haben, und sich dann umdrehen und als absoluter Amateur glauben, dass sie besser investieren als die Profis. (Nur fürs Protokoll: Ich war früher auch so!)

 

Sind Immobilien eine gute Geldanlage?

Meiner Meinung nach ist gut das falsche Wort. Es ist viel sinnvoller zu fragen, ob sie eine passende Form der Geldanlage sind und zwar passend zum Anleger. Nicht jeder hat das Kleingeld. Manche fürchten sich vor großen Krediten. Andere wollen jederzeit verkaufen können.

In das Portfolio, das ich verwalte, passen sie rein. Dafür gibt es folgende Gründe: 

  1. Der Anteil der Immobilien am gesamten Portfolio liegt bei unter 30%. 
  2. Die Rendite, die durch die Kreditaufnahme entsteht ist interessant.
  3. Die Kredit können mit dem Verkauf der Immobilien zum halben Preis und den zur Verfügung stehenden eigenen Mitteln jederzeit abgelöst werden.
  4. Die Planbarkeit der Erträge ist interessant.
  5. Das Portfolio ist sehr langfristig orientiert.

Ich hoffe, jeder erkennt, dass es mehr ungesagte Punkte zu diesem Thema gibt als besprochene. Mir ging es darum, zu zeigen, welche Gedanken eine Rolle spielen sollten, um die Frage für sich beantworten zu können.

Ich glaube, Immobilien sind eine gute Geldanlage, aber ich vermute aus anderen Gründen als die meisten. Es sind gute Geldanlagen, wenn sie zum Anleger passen und ihm das geben, was er sich, richtig informiert und unter vernünftigen Umständen und Annahmen, erhofft.

 

 

 

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